Thomas Lefebvre, dirigeant de SeLoger, exclut un effondrement des prix immobiliers en 2026 malgre une baisse de 4,7 % sur un an. Le marche se stabilise apres 18 mois de correction.
Le marche immobilier francais traverse une phase de consolidation inedite depuis 2023. Les prix ont recule de 4,7 % sur un an selon l’indice INSEE (T3 2024), tandis que le volume de transactions a chute de 1,1 million d’actes en 2022 a environ 800 000 en 2024. Dans ce contexte, Thomas Lefebvre, a la tete de SeLoger depuis sa creation en 2012, adopte une position tranchee : aucun effondrement des prix n’est a prevoir. Une analyse qui merite d’etre confrontee aux chiffres reels du marche.
Ce que disent les chiffres du marche aujourd’hui
La correction actuelle trouve son origine dans la remontee brutale des taux d’emprunt. Le taux immobilier moyen sur 20 ans s’etablit autour de 3,5 % en avril 2025, contre moins de 1,2 % debut 2022. Cette hausse a mecaniquement reduit la capacite d’emprunt des menages de 20 a 25 %, provoquant un ajustement des prix a la baisse dans la plupart des marches tendus.
Contrairement aux previsions catastrophistes de certains analystes, le marche ne s’effondre pas. La raison : l’offre reste contrainte. Les mises en chantier de logements neufs ont recule de 30 % en 2024, creant une penurie structurelle qui empeche toute chute libre des prix. Dans les grandes metropoles, les biens bien situes continuent de trouver preneur en moins de 60 jours, a condition d’etre correctement evalues.
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📊 Marche immobilier 2024-2025
- Baisse des prix (indice INSEE) : -4,7 % sur 1 an (T3 2024)
- Taux immobilier moyen 20 ans : ~3,5 % (avril 2025)
- Volume de transactions 2024 : ~800 000 actes (vs 1,1M en 2022)
- Recul des mises en chantier : -30 % en 2024
Source : INSEE / DGFiP (DVF)
Pourquoi l’effondrement n’aura pas lieu
Trois facteurs structurels empechent un scenario a la 2008. Premier point : les banques ont maintenu des criteres d’octroi tres stricts depuis 2021. Le taux d’endettement reste plafonne a 35 % des revenus, et l’apport personnel moyen tourne autour de 15 % du prix d’achat. Resultat : les emprunteurs de 2024-2025 presentent des profils financiers solides, tres eloignes des exces de la crise des subprimes.
Deuxieme element : la demande locative explose. Avec un taux de vacance en chute libre dans les grandes villes (moins de 5 % a Lyon, Bordeaux, Nantes), les investisseurs institutionnels comme les particuliers en LMNP continuent d’acheter, soutenant les prix dans les zones tendues. Un T2 ancien bien situe a Lyon se loue encore entre 750 et 900 euros charges comprises, assurant une rentabilite nette de 4 a 5 % apres fiscalite.
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Troisieme raison : l’inflation immobiliere reste structurellement positive a long terme. Entre 2000 et 2023, les prix ont progresse en moyenne de 3,2 % par an hors periodes de crise. La correction actuelle ramene simplement les valorisations a des niveaux soutenables, sans inverser la tendance de fond.
Ce que vous devez faire maintenant
Si vous achetez en 2026, deux strategies s’opposent. Ceux qui visent la residence principale doivent privilegier la negociation : une decote de 5 a 8 % reste possible sur les biens restes trop longtemps sur le marche. Les vendeurs motives acceptent desormais des offres sous le prix affiche, surtout si vous presentez un financement bancaire deja accorde.
Pour l’investissement locatif, le moment est favorable dans les villes moyennes (Angers, Reims, Clermont-Ferrand) ou les prix ont moins flambe et ou la demande locative reste forte. Un appartement de 80 m² achete 180 000 euros a Angers rapporte 650 euros de loyer mensuel, soit une rentabilite brute de 4,3 % avant fiscalite. Dans ces marches secondaires, la correction des prix de 2023-2024 a cree des opportunites d’achat a des niveaux de prix de 2019.
Evitez en revanche les dispositifs fiscaux de defiscalisation (Pinel +, Denormandie) dans les zones ou l’offre locative excede deja la demande. Le risque de vacance locative tue toute rentabilite, meme avec l’avantage fiscal.
Les informations contenues dans cet article sont fournies a titre indicatif et ne constituent pas un conseil en investissement, fiscal ou juridique personnalise. Consultez un professionnel qualifie avant toute decision patrimoniale.
