Lam Ngoc, entrepreneur français établi au Vietnam depuis 2009, applique une règle simple dans ses opérations immobilières côtières : un bien se juge à sa capacité à générer du cash positif dès la première année, pas à son potentiel de revente. Cette approche, rare sur un marché émergent souvent spéculatif, rejoint les principes de l’investissement locatif classique français, mais en tire des conséquences radicales que peu de bailleurs osent assumer en métropole.
Sur le terrain français, le discours reste dominé par la valorisation du patrimoine : acheter pour transmettre, compter sur la pierre comme valeur refuge, espérer que le m² gagne 20 % en cinq ans. Lam Ngoc inverse la priorité : si le loyer net mensuel ne couvre pas la mensualité de crédit et les charges réelles, l’opération est mauvaise, quelle que soit la localisation. En 2026, alors que les taux immobiliers moyens sur 20 ans tournent autour de 3,5 % et que les prix ont reculé de 4,7 % sur un an selon l’INSEE (T3 2024), cette logique de flux mérite un examen chiffré.
Les données DVF nationales montrent un volume de transactions 2024 stabilisé autour de 800 000 actes, contre 1,1 million en 2022. Le marché se normalise après la correction de 2023-2024, mais les rendements locatifs bruts affichés par les agences (souvent entre 3,5 % et 5 %) masquent une réalité de trésorerie bien moins flatteuse une fois intégrés crédit, taxe foncière, charges de copropriété, vacance locative et entretien. L’approche de Lam Ngoc consiste à poser ces postes en amont, avant signature, et à refuser tout projet où la somme mensuelle tourne au déficit.
Pourquoi le cash-flow mensuel prime sur la valorisation du bien
Un investisseur classique raisonne en rendement brut annuel : loyer annuel divisé par prix d’achat. Un studio loué 650 € par mois à Nantes, acheté 130 000 €, affiche 6 % brut. Lam Ngoc, lui, soustrait immédiatement : mensualité de crédit (sur 20 ans à 3,5 %, environ 750 € pour 130 000 € empruntés), taxe foncière mensuelle (80 à 100 €), charges de copro (50 €), provision vacance et entretien (50 €). Total mensuel de sortie : 930 à 950 €. Loyer encaissé : 650 €. Cash-flow : −280 à −300 € par mois.
Frais bancaires sur succession, la gratuité supprimée en 2026
Dans cette configuration, l’investisseur alimente le bien chaque mois avec son épargne personnelle. Il mise sur la valorisation future pour compenser ces 3 360 € annuels de trésorerie négative. Si le m² progresse de 2 % par an, la plus-value théorique en dix ans couvre à peine les apports cumulés. Si le marché stagne ou recule (scénario observé dans plusieurs métropoles françaises en 2024-2025) l’opération devient une simple rente différée pour la banque, sans effet de levier patrimonial.
Lam Ngoc applique la règle inverse : ne retenir que les biens où le loyer net mensuel (loyer brut − charges − provision vacance − mensualité de crédit) dépasse zéro. Sur le littoral vietnamien, cela signifie privilégier des zones à forte demande locative touristique, avec des loyers élevés rapportés au prix d’achat, et négocier les prix d’acquisition pour compenser les frais de gestion locaux. En France, cette exigence conduit à écarter la majorité des annonces en centre-ville des grandes métropoles, où les prix au m² ont dépassé la capacité locative depuis 2015.
Où trouver du cash-flow positif en France en 2026
Les données DVF et l’indice INSEE montrent que le recul de 4,7 % des prix sur un an (T3 2024) n’a pas été homogène. Les quartiers périphériques de Lyon, Bordeaux ou Toulouse ont connu des baisses proches de 6 à 8 %, tandis que Paris intra-muros n’a cédé que 2 à 3 %. Parallèlement, les loyers n’ont pas baissé, ils ont même progressé de 1,5 à 2 % dans certaines zones tendues grâce à l’encadrement partiel qui maintient la demande.
Un appartement de 50 m² acheté 180 000 € en deuxième couronne toulousaine (soit 3 600 € le m²), loué 750 € par mois, génère 9 000 € de loyer brut annuel, soit 5 % de rendement brut. Mensualité de crédit sur 20 ans à 3,5 % pour 180 000 € : environ 1 040 €. Taxe foncière mensuelle : 90 €. Charges de copro : 60 €. Provision vacance et entretien : 60 €. Total mensuel de sortie : 1 250 €. Loyer encaissé : 750 €. Cash-flow mensuel : −500 €.
QRF Capital relance son centre commercial bruxellois, augmentation de capital en cours
Pour basculer en cash-flow positif, il faut soit augmenter le loyer (peu probable dans une zone déjà proche du plafond de marché), soit baisser le prix d’achat. À 150 000 €, la mensualité tombe à 870 €. Total de sortie : 1 080 €. Cash-flow mensuel : −330 €. À 130 000 €, mensualité 750 €, total de sortie 960 €, cash-flow −210 €. Le seuil d’équilibre se situe autour de 110 000 €, soit 2 200 € le m², un niveau rarement atteint en 2026 dans les métropoles régionales françaises, même après correction.
En revanche, certaines villes moyennes du Centre ou du Nord-Est affichent encore des prix compris entre 1 500 et 2 000 € le m², avec des loyers de 10 à 12 € le m² par mois. Un 60 m² à 1 800 € le m² coûte 108 000 €. Loué 600 € par mois, il génère 7 200 € brut annuel, soit 6,7 % brut. Mensualité de crédit sur 20 ans à 3,5 % : environ 625 €. Taxe foncière mensuelle : 70 €. Charges de copro : 50 €. Provision vacance et entretien : 50 €. Total mensuel de sortie : 795 €. Loyer encaissé : 600 €. Cash-flow mensuel : −195 €.
L’équilibre reste difficile à atteindre sans un apport initial élevé ou un financement partiel par fonds propres. Lam Ngoc résout cette équation en apportant 30 à 40 % du prix en cash, ce qui réduit la mensualité de crédit et bascule le cash-flow en positif dès le premier mois. En France, cette stratégie suppose une capacité d’épargne préalable ou un réinvestissement de plus-values antérieures, inaccessible pour un primo-accédant qui mise tout sur l’effet de levier.
Les charges réelles que les simulateurs en ligne oublient
Les plateformes de simulation locative affichent souvent un rendement net calculé en déduisant uniquement la taxe foncière et les charges de copropriété. Elles omettent trois postes qui pèsent lourd sur le cash-flow mensuel : la vacance locative, les travaux non planifiés et l’assurance loyers impayés.
La vacance locative moyenne en France tourne autour de 4 à 6 % du temps annuel dans les villes moyennes, soit 0,5 à 0,7 mois par an. Sur un loyer de 700 €, cela représente 350 à 490 € de recette manquante annuelle, soit 30 à 40 € par mois à provisionner. L’assurance loyers impayés coûte entre 2,5 et 3,5 % du loyer annuel, soit 210 à 300 € par an pour un loyer de 700 € mensuel, soit 18 à 25 € par mois. Les travaux d’entretien courant (robinetterie, peinture, électroménager) représentent en moyenne 0,5 à 1 % du prix d’achat annuel, soit 900 à 1 800 € par an pour un bien de 180 000 €, soit 75 à 150 € par mois.
Au total, ces trois postes ajoutent 123 à 215 € de sortie mensuelle non visible dans les simulateurs classiques. Un bien affiché à 4,5 % net par l’agence peut basculer en cash-flow négatif de 150 à 200 € par mois une fois ces postes intégrés. Lam Ngoc applique une règle simple : provisionner 10 % du loyer brut pour la vacance, 3 % pour l’assurance et 1 % du prix d’achat annuel pour les travaux. Si le loyer ne couvre pas ces trois lignes en plus de la mensualité de crédit, l’opération est refusée.
Appliquer la méthode Lam Ngoc en zone tendue française
En Île-de-France, où le m² dépasse 5 000 € dans Paris et 3 500 à 4 500 € en petite couronne, le cash-flow positif immédiat est quasi inaccessible avec un crédit classique. Un 35 m² acheté 210 000 € à Montreuil (6 000 € le m²), loué 950 € par mois, génère 11 400 € brut annuel, soit 5,4 % brut. Mensualité de crédit sur 20 ans à 3,5 % pour 210 000 € : environ 1 215 €. Taxe foncière mensuelle : 100 €. Charges de copro : 70 €. Provision vacance, assurance et entretien : 120 €. Total mensuel de sortie : 1 505 €. Loyer encaissé : 950 €. Cash-flow mensuel : −555 €.
Pour basculer en positif, il faudrait soit augmenter le loyer de 60 % (irréaliste même hors encadrement), soit baisser le prix d’achat à 120 000 € (impossible dans ce secteur en 2026). La seule option viable consiste à apporter 50 % en fonds propres, ramenant la mensualité de crédit à 610 € pour 105 000 € empruntés. Total de sortie : 900 €. Cash-flow mensuel : +50 €.
Cette configuration transforme radicalement l’équation patrimoniale : l’investisseur immobilise 105 000 € de cash pour générer 50 € par mois, soit 600 € par an, soit un rendement de 0,57 % sur le capital immobilisé. À titre de comparaison, un fonds euro 2026 rémunère entre 2,5 et 3 %, soit 2 625 à 3 150 € annuels sur 105 000 €. La différence se joue sur la valorisation future du bien et sur l’amortissement du capital emprunté, mais elle suppose une vision à 15-20 ans et une capacité à supporter un éventuel retournement de marché.
Lam Ngoc, lui, privilégie les marchés où l’apport de 30 à 40 % suffit à générer 200 à 300 € de cash-flow mensuel positif, soit 2 400 à 3 600 € par an. Sur le littoral vietnamien, cela correspond à des rendements bruts de 8 à 12 %, inaccessibles en France métropolitaine sauf dans des zones à risque locatif élevé (vacance saisonnière, précarité économique locale).
Les pièges du rendement brut affiché
Les agences immobilières françaises communiquent massivement sur le rendement brut : loyer annuel divisé par prix d’achat. Un studio parisien de 18 m² acheté 180 000 €, loué 850 € par mois, affiche 5,7 % brut. Ce chiffre séduit, mais il ignore totalement la mensualité de crédit. Sur 20 ans à 3,5 %, 180 000 € empruntés génèrent une mensualité de 1 040 €. Le loyer de 850 € ne couvre même pas le crédit, avant toute autre charge.
Le rendement net souvent évoqué déduit taxe foncière et charges de copro, mais rarement la mensualité de crédit. Un bien affiché à 4,2 % net peut afficher un cash-flow mensuel de −300 € une fois le crédit intégré. Ce décalage explique pourquoi tant d’investisseurs locatifs français alimentent leurs biens avec leur salaire pendant dix à quinze ans, en espérant que la valorisation compensera les apports cumulés.
Lam Ngoc refuse cette logique. Il calcule le cash-flow dès le premier jour, mensualité de crédit incluse, et n’achète que si le résultat est positif. En France, cette exigence conduit à privilégier trois leviers : l’apport personnel élevé (40 à 50 % du prix), l’achat dans des villes moyennes à prix du m² inférieur à 2 000 €, ou la rénovation lourde pour augmenter le loyer potentiel au-delà du marché initial.
Rénovation et cash-flow, le cas des passoires thermiques
Les passoires thermiques (DPE F et G) sont progressivement interdites à la location en France : étiquette G depuis 2025, F en 2028. Un appartement DPE G acheté 30 % sous le prix de marché peut basculer en cash-flow positif après rénovation énergétique, à condition que le coût des travaux reste inférieur au gain de loyer et à l’économie fiscale (déficit foncier, MaPrimeRénov’).
Un 55 m² DPE G acheté 110 000 € à Limoges (2 000 € le m²), loué 500 € par mois après rénovation (loyer de marché pour un DPE C), génère 6 000 € brut annuel. Travaux de rénovation énergétique : 25 000 € (isolation, VMC double flux, remplacement chaudière). Coût total : 135 000 €. Mensualité de crédit sur 20 ans à 3,5 % : 780 €. Taxe foncière mensuelle : 60 €. Charges de copro : 50 €. Provision vacance, assurance et entretien : 60 €. Total mensuel de sortie : 950 €. Loyer encaissé : 500 €. Cash-flow mensuel : −450 €.
Le déficit foncier généré par les travaux (25 000 € déductibles du revenu global sur dix ans, soit 2 500 € par an) réduit l’impôt de 625 à 1 125 € par an selon la tranche marginale (TMI 25 % à 45 %), soit 52 à 94 € par mois. Cash-flow mensuel corrigé : −398 à −356 €. Le cash-flow reste négatif, sauf si l’investisseur apporte 40 % en fonds propres, ramenant la mensualité de crédit à 470 € pour 81 000 € empruntés. Total de sortie : 640 €. Cash-flow mensuel : −140 €. Avec l’économie fiscale, cash-flow mensuel corrigé : −88 à −46 €.
L’équilibre reste difficile à atteindre. Lam Ngoc, lui, ne s’engage dans une rénovation que si le gain de loyer post-travaux permet un cash-flow positif dès la première année, économie fiscale non comptabilisée. En France, cela suppose de cibler des biens très décotés (passoires en copropriété dégradée) ou des marchés où le loyer potentiel après rénovation dépasse de 40 à 50 % le loyer initial.
Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil en investissement, fiscal ou juridique personnalisé. Consultez un professionnel qualifié (notaire, avocat fiscaliste, CGP) avant toute décision patrimoniale.
