DPE 2026 : 140 000 petites surfaces sortent des passoires énergétiques sans travaux

À partir du 1er janvier 2026, 140 000 logements de moins de 40 m² échappent automatiquement au statut de passoire énergétique grâce à un nouveau mode de calcul du DPE.

La réforme du diagnostic de performance énergétique (DPE) de 2026 corrige un biais majeur qui pénalisait les petites surfaces. Selon Christophe Béchu, ministre de la Transition écologique, plus un logement est petit, plus la consommation d’eau chaude sanitaire (chauffe-eau, ballon) pèse sur son classement, sans lien réel avec le nombre d’occupants. Ce biais disparaît : 140 000 logements de moins de 40 m² sortent ainsi des classes F et G, soit plus de 15% de cette catégorie (911 430 biens recensés). Un gain d’étiquette qui évite l’interdiction de mise en location dès 2025 pour les passoires G, et 2028 pour les F.

Ce qui change concrètement dans le calcul

Deux modifications techniques entrent en vigueur. D’abord, la méthode de calcul intègre désormais un coefficient de modulation pour les surfaces inférieures à 40 m². Concrètement, une studette parisienne de 15 m² chauffée à l’électrique, notée F avec 490 kWh/m²/an, voit sa consommation recalculée à 406,7 kWh/m²/an, soit une baisse de 17%. Elle obtient la classe E et échappe aux interdictions de location. Ensuite, le DPE prend en compte la « surface de référence » et non plus seulement la surface habitable : les vérandas chauffées, caves ou greniers aménagés d’au moins 1,80 m de hauteur sous plafond entrent dans le calcul, ce qui dilue la consommation rapportée au m².

L’impact va au-delà des 140 000 biens : au total, 850 000 logements devraient gagner une meilleure note sans aucun travaux, selon les estimations du secteur. Les appartements de moins de 30 m² étaient jusqu’ici classés F ou G à plus de 31%, contre 16% pour l’ensemble du parc. Ce déséquilibre s’atténue fortement avec la réforme.

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Source : Moneyvox · Capital · BFMTV

L’effet prix attendu pour acheteurs et locataires

Cette reclassification n’est pas neutre sur le marché. En 2024, une maison classée G s’est vendue 25% moins cher qu’une maison D, et 18% moins cher pour une F. Pour les appartements, l’écart atteint 17% entre G et D, et 10% entre F et D. Ces données du Conseil supérieur du notariat montrent que les écarts de prix se creusent depuis 2021. Un bien qui passe de F à E récupère mécaniquement de la valeur : les propriétaires de petites surfaces peuvent donc anticiper une revalorisation à la vente ou une tension à la hausse sur les loyers, ces biens devenant soudainement plus rares dans les catégories interdites de location.

Ce que vous devez faire

Si vous possédez un studio, un T1 ou tout bien de moins de 40 m² actuellement classé F ou G, faites refaire votre DPE dès janvier 2026. Le nouveau diagnostic sera gratuit si votre précédent DPE date de moins de 10 ans et que vous sollicitez le même diagnostiqueur. Si vous êtes acheteur, vérifiez la date du DPE : un diagnostic établi avant 2026 ne reflète pas le nouveau mode de calcul. Pour les bailleurs, cette réforme offre un répit, mais ne dispense pas d’anticiper les obligations futures : à horizon 2034, seuls les logements A à D pourront être loués. Une petite surface reclassée E en 2026 devra encore progresser pour rester dans la légalité à long terme.

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