Immobilier français : les acheteurs américains et chinois font remonter le marché de 12%

Les acheteurs étrangers, absents depuis 2022, reviennent massivement sur le marché immobilier français au premier semestre 2026. Américains et Chinois mènent la charge, attirés par des prix stabilisés et des conditions de financement redevenues compétitives.

Le marché immobilier français vit un tournant inattendu. Après trois années de repli marqué (2023-2025), les transactions impliquant des non-résidents repartent à la hausse. Les notaires parisiens enregistrent une progression de 18 % des ventes à des acheteurs étrangers entre janvier et mai 2026, contre une baisse de 24 % du volume global des transactions d’appartements anciens sur la même période. Ce décalage révèle une tendance lourde : pendant que les Français temporisent, les investisseurs internationaux profitent d’une fenêtre d’opportunité.

La correction des prix amorcée en 2023 atteint désormais son plateau. L’indice des prix immobiliers de l’INSEE affiche une baisse cumulée de 4,7 % sur un an au troisième trimestre 2024, mais les données du premier trimestre 2026 montrent une stabilisation quasi totale en Île-de-France avec une progression symbolique de 0,6 % en un an. Cette pause dans la baisse attire les acheteurs étrangers, qui y voient le signal d’un point bas. Les taux de crédit immobilier autour de 3,5 % en avril 2025, bien que toujours supérieurs aux niveaux de 2021, restent attractifs pour des investisseurs venant de marchés où l’argent coûte plus cher ou où la pierre est devenue inaccessible.

Qui sont ces nouveaux investisseurs étrangers ?

Les Américains constituent le premier contingent de ce retour. Leur présence s’explique par trois facteurs cumulés. D’abord, la parité euro-dollar reste favorable malgré un léger rééquilibrage début 2026 : un bien à 500 000 euros coûte environ 540 000 dollars, soit 15 % de moins qu’au pic de l’euro en 2021. Ensuite, les grandes métropoles américaines (New York, San Francisco, Miami) affichent des prix au mètre carré supérieurs de 40 à 60 % à ceux de Paris intra-muros pour des biens équivalents. Enfin, la stabilité politique française, malgré les turbulences de 2025, reste un atout face aux incertitudes du marché immobilier américain marqué par des tensions sur les taux hypothécaires et une inflation persistante.

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Les acheteurs chinois reviennent également, mais avec un profil différent de celui observé avant 2020. Ils ne cherchent plus uniquement des pieds-à-terre parisiens de prestige, mais des biens de rendement dans les métropoles régionales : Lyon, Bordeaux, Nantes. Leur stratégie : acquérir des appartements de 60 à 90 m² pour de la location meublée, avec des rendements bruts visés entre 4 et 5,5 %. La diversification hors de Chine reste une priorité pour les patrimoines familiaux confrontés aux restrictions de sortie de capitaux, qui se sont assouplies pour les investissements immobiliers dans l’Union européenne depuis fin 2025.

Les Britanniques forment le troisième groupe. Le Brexit a freiné leurs achats entre 2020 et 2023, mais la correction des prix français combinée à la faiblesse persistante de la livre sterling (1 euro = 0,85 livre en moyenne sur le premier semestre 2026) rend l’investissement attractif. Ils ciblent prioritairement le sud de la France (Côte d’Azur, Provence, Languedoc) pour des résidences secondaires, mais aussi Paris et sa première couronne pour des investissements locatifs destinés à une clientèle internationale.

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Les Italiens, Belges et Suisses complètent ce tableau. Les Italiens fuient un marché domestique tendu dans les grandes villes (Milan, Rome) où les prix ont continué de grimper, et recherchent des opportunités dans les villes françaises frontalières ou les métropoles régionales. Les Belges privilégient le nord de la France et Paris, où ils bénéficient d’une proximité géographique et d’un différentiel fiscal parfois intéressant selon leur situation personnelle. Les Suisses, eux, investissent dans l’immobilier de montagne (Alpes du Nord) et dans les grandes villes universitaires (Lyon, Toulouse, Grenoble) pour leurs enfants ou comme placement locatif.

Les villes et segments de marché ciblés

Paris intra-muros reste la destination phare, mais avec une sélectivité accrue. Les arrondissements centraux (1er, 6e, 7e, 8e) concentrent l’essentiel des achats américains et chinois fortunés, avec des tickets moyens compris entre 800 000 et 2,5 millions d’euros. À Lyon, la baisse des prix dans sept arrondissements sur neuf au premier semestre 2026 attire les investisseurs étrangers qui arbitrent entre Paris et la capitale des Gaules. Un trois-pièces de 70 m² dans le 6e arrondissement lyonnais se négocie désormais autour de 420 000 euros, contre 480 000 euros fin 2024, soit une décote de 12,5 % qui compense largement les frais d’acquisition.

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Les métropoles régionales en première couronne profitent également de cet afflux. Nantes, Bordeaux, Toulouse et Montpellier enregistrent une hausse des transactions impliquant des non-résidents comprise entre 8 et 15 % au premier trimestre 2026 par rapport à la même période en 2025. Les investisseurs étrangers y recherchent des biens de 50 à 80 m², qu’ils mettent en location meublée (statut LMNP) pour bénéficier d’une fiscalité avantageuse et de rendements nets autour de 4 à 5 %, contre 2,5 à 3,5 % à Paris pour un bien équivalent.

Le segment du prestige connaît une dynamique particulière. Les châteaux, demeures historiques et propriétés viticoles attirent des acheteurs américains et chinois fortunés qui voient dans ces actifs un triple intérêt : patrimonial, fiscal (sous certaines conditions de classement et de restauration) et symbolique. À Antibes, un château du XIXe siècle entièrement rénové est proposé à 26 millions d’euros au premier semestre 2026. Ce type de bien, longtemps resté sur le marché, trouve désormais des acquéreurs étrangers en quelques mois, signe d’un retour de la confiance dans le haut de gamme français.

Source : Chambre des notaires de Paris

Les conditions de financement qui changent la donne

L’accès au crédit pour les non-résidents s’est assoupli depuis mi-2025. Les banques françaises, confrontées à une baisse de la demande domestique (le volume de transactions est passé de 1,1 million en 2022 à environ 800 000 en 2024), cherchent à diversifier leurs portefeuilles. Elles acceptent désormais de financer jusqu’à 70 % de la valeur du bien pour des emprunteurs étrangers justifiant de revenus stables et d’un apport personnel de 30 % minimum. Les taux proposés oscillent entre 3,8 et 4,5 % sur 15 à 20 ans, soit une majoration de 30 à 80 points de base par rapport aux résidents français, mais un niveau jugé acceptable par des investisseurs venant de marchés où le crédit immobilier dépasse souvent 5 à 6 %.

Les nouveaux plafonds du taux d’usure, entrés en vigueur le 1er juillet 2026, facilitent également les dossiers. Le relèvement progressif de ces plafonds depuis début 2025 permet aux banques de proposer des financements à des profils atypiques (revenus en devises, activité à l’étranger) sans se heurter systématiquement au plafond légal. Un emprunteur américain percevant 150 000 dollars annuels et souhaitant acquérir un bien de 600 000 euros à Paris peut désormais obtenir un financement de 420 000 euros sur 20 ans, avec un taux autour de 4,2 %, là où ce même dossier aurait été refusé en 2023-2024.

Les dispositifs fiscaux jouent également un rôle. Les investisseurs étrangers ne résidant pas fiscalement en France échappent à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) tant qu’ils ne détiennent pas leur résidence principale en France. Ils ne sont imposables que sur les revenus locatifs (prélèvements sociaux et impôt sur le revenu selon le barème progressif), avec la possibilité d’opter pour le régime réel et de déduire les charges (intérêts d’emprunt, travaux, gestion). Un investisseur chinois achetant un appartement de 300 000 euros à Nantes, le louant meublé 1 200 euros par mois et optant pour le régime réel au titre du LMNP, peut viser un rendement net de fiscalité française supérieur à 4 % la première année, une fois l’amortissement comptable intégré.

L’impact sur les prix et la concurrence locale

Le retour des acheteurs étrangers crée une pression à la hausse dans certains segments et zones géographiques. À Paris, les biens situés dans les arrondissements centraux et affichant une surface supérieure à 100 m² voient leur délai de vente se réduire de 30 % entre début 2025 et mi-2026. Les prix au mètre carré, qui avaient baissé de 6 à 8 % entre 2023 et début 2025 dans ces secteurs, se stabilisent voire repartent légèrement à la hausse (entre +1 et +3 % selon les micro-quartiers) depuis le printemps 2026. Cette dynamique profite aux vendeurs qui avaient reporté leur mise en vente, mais pénalise les primo-accédants français dont le pouvoir d’achat immobilier reste contraint par des revenus stagnants et des taux de crédit toujours élevés.

Dans les métropoles régionales, l’effet est plus diffus mais réel. À Bordeaux, les biens situés dans le triangle d’or (Chartrons, centre historique, quartier des Quinconces) enregistrent une hausse de 5 % des prix au mètre carré sur les six premiers mois de 2026, alors que les quartiers périphériques continuent de baisser ou stagner. Cette divergence s’explique par la concentration des achats étrangers sur les zones premium, où la qualité de vie, la proximité des commerces et des transports, et le potentiel locatif sont maximaux. Les investisseurs locaux, moins solvables ou moins réactifs, se retrouvent évincés de ces secteurs et doivent se reporter sur des biens de seconde main en périphérie.

Le marché du neuf bénéficie également de cet afflux. Les promoteurs immobiliers, confrontés à une chute des ventes de 35 % entre 2022 et 2024, multiplient les opérations de commercialisation à l’international. Des programmes neufs à Lyon, Nantes ou Toulouse sont désormais présentés dans des salons immobiliers à Pékin, Hong Kong, New York ou Londres avant même leur lancement en France. Le partenariat stratégique annoncé entre BPCE et Nexity pour la distribution de logements neufs et réhabilités vise explicitement à capter cette clientèle étrangère, avec des équipes commerciales dédiées et des services d’accompagnement (gestion locative clé en main, assistance fiscale, suivi à distance).

Les risques et points de vigilance pour les investisseurs étrangers

Investir en France depuis l’étranger comporte des risques spécifiques que les nouveaux entrants sous-estiment souvent. Le premier concerne la fiscalité des plus-values. Un non-résident qui revend un bien immobilier en France est soumis à un prélèvement de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu, auquel s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux, soit un taux global de 36,2 %. Aucun abattement pour durée de détention ne s’applique sur les prélèvements sociaux pour les non-résidents, contrairement aux résidents français qui en bénéficient après 22 ans de détention. Un investisseur américain qui achète aujourd’hui à Paris et revend dans dix ans sera donc imposé à hauteur de 36,2 % sur sa plus-value nette, là où un résident français ne paiera rien après 30 ans de détention.

La gestion locative à distance pose également problème. Confier son bien à une agence de gestion coûte entre 7 et 12 % des loyers encaissés, auxquels s’ajoutent les frais de relocation (un mois de loyer), les charges de copropriété et la taxe foncière. Un appartement acheté 400 000 euros et loué 1 500 euros par mois génère 18 000 euros de loyers annuels bruts, mais seulement 12 000 à 13 000 euros nets une fois toutes les charges déduites, soit un rendement net de 3 à 3,25 %, bien en deçà des 4,5 à 5 % affichés dans les brochures commerciales. Les investisseurs étrangers qui n’anticipent pas ces coûts se retrouvent avec des rendements inférieurs à l’inflation, ce qui érode la rentabilité réelle de leur placement.

Le risque de change constitue un troisième point d’attention. Un investisseur chinois qui achète un bien 500 000 euros en 2026 avec un taux de change yuan-euro de 7,8 débourse l’équivalent de 3,9 millions de yuans. Si, au moment de la revente dans dix ans, le taux de change s’établit à 8,5, un bien revendu 550 000 euros (soit une plus-value nominale de 10 %) ne rapportera que 4,675 millions de yuans, soit une progression de seulement 19,8 % en monnaie locale. Si dans le même temps l’immobilier chinois a progressé de 30 %, l’investisseur aura perdu de l’argent en termes d’opportunité. Ce risque de change est rarement intégré dans les calculs de rentabilité présentés aux acheteurs étrangers.

Enfin, la réglementation en matière de locations de courte durée (type Airbnb) s’est durcie dans la plupart des grandes villes françaises. À Paris, une autorisation préalable de changement d’usage est obligatoire, et les sanctions en cas de location illégale peuvent atteindre 50 000 euros par bien. Les investisseurs étrangers qui achètent en comptant sur des revenus locatifs de courte durée doivent vérifier la réglementation locale avant toute acquisition, sous peine de se retrouver avec un bien inlouable ou des revenus inférieurs aux prévisions.

Ce que ce retour des étrangers révèle du marché français

L’afflux d’acheteurs non-résidents au premier semestre 2026 est un signal d’opportunité, mais aussi le symptôme d’un marché domestique grippé. Les Français temporisent, pris entre des taux de crédit encore élevés, une inflation qui grignote le pouvoir d’achat et une incertitude économique persistante liée aux tensions géopolitiques (Moyen-Orient notamment). Le volume global de transactions reste 27 % inférieur à son niveau de 2022, et la Chambre des notaires de Paris anticipe une activité qui résiste mais sans véritable élan pour le reste de 2026. Dans ce contexte, les investisseurs étrangers jouent un rôle de stabilisateur : ils empêchent une chute brutale des prix dans les segments premium, mais ne relancent pas la machine à grande échelle.

Ce phénomène rappelle ce qui s’était produit après la crise financière de 2008-2009. Entre 2010 et 2012, les acheteurs russes, moyen-orientaux et chinois avaient soutenu le marché parisien alors que les Français hésitaient. Aujourd’hui, ce sont les Américains et les Chinois qui prennent le relais, avec des profils d’investisseurs plus diversifiés (pas uniquement du très haut de gamme) et des stratégies orientées rendement autant que patrimoine. Cette internationalisation du marché français est une tendance de fond, renforcée par la mobilité croissante des capitaux et l’attractivité relative de la France par rapport à d’autres places européennes (Allemagne, Espagne, Italie).

Pour les investisseurs français, ce retour des étrangers constitue à la fois une opportunité et un défi. Opportunité, car il soutient les prix et limite le risque de correction brutale sur les biens de qualité. Défi, car il accroît la concurrence sur les segments les plus recherchés et réduit les marges de négociation pour les acheteurs locaux. Dans un marché où l’offre reste abondante (le stock de biens à vendre a augmenté de 18 % entre début 2023 et mi-2026) mais où la demande solvable stagne, l’arbitrage se fait désormais entre vendeurs patients qui attendent le bon acheteur et acheteurs étrangers qui profitent d’une fenêtre de tir limitée avant que les prix ne repartent à la hausse.

Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil en investissement, fiscal ou juridique personnalisé. Consultez un professionnel qualifié (notaire, avocat fiscaliste, CGP) avant toute décision patrimoniale.