SCPI : collecte nette à 4,6 milliards en 2025, mais concentration sur quelques véhicules inquiète

La collecte nette des SCPI atteint 4,6 milliards d’euros en 2025, en hausse de 29 % sur un an. Mais ce rebond masque une concentration des flux et des blocages de liquidité chez plusieurs poids lourds historiques.

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier affichent un redressement spectaculaire en 2025 après deux années difficiles. Le taux de distribution moyen s’établit à 4,91 %, une performance qui surpasse désormais les livrets réglementés et séduit à nouveau les épargnants. Au dernier trimestre 2025, la collecte nette atteint 1,3 milliard d’euros, confirmant le regain d’intérêt pour ce placement immobilier indirect. Pourtant, les premiers chiffres du premier trimestre 2026 révèlent une réalité plus contrastée : les flux se concentrent massivement sur un nombre limité de véhicules récents, laissant d’autres SCPI aux prises avec des vagues de retraits.

Des performances spectaculaires pour quelques SCPI, un capital gelé pour d’autres

Selon l’ASPIM, une quarantaine de SCPI pourraient afficher un rendement supérieur à 6 % en 2026, certaines atteignant même 10 % annuel. Cette surperformance attire massivement les capitaux sur ces véhicules récents ou spécialisés (santé, logistique, immobilier européen diversifié). Or, cette concentration pose un problème structurel : des flux importants, s’ils sont mal investis ou trop rapides, peuvent fragiliser la qualité du patrimoine à moyen terme.

À l’inverse, plusieurs poids lourds historiques subissent une pression inverse. Primopierre, la SCPI de bureaux emblématique gérée par Praemia REIM, a suspendu la variabilité de son capital en janvier 2026 après une chute cumulée de près de 50 % de son prix de part depuis 2023. Novapierre Résidentiel (Paref) avait déjà pris cette mesure en avril 2025, suivie en février 2026 par les deux SCPI historiques de Perial, O2 et Grand Paris. Pour les porteurs de parts, le gel du capital signifie qu’ils ne peuvent désormais revendre qu’au prix du marché secondaire, souvent avec une décote supplémentaire de 10 % à 25 %.

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Source : France SCPI · Boursorama · Capital

Ce que cela signifie pour votre portefeuille

La sélectivité devient déterminante. Investir dans une SCPI uniquement sur la base de son rendement affiché en 2025 expose à un double risque : celui de la concentration sur un patrimoine immobilier encore jeune et non éprouvé par un cycle complet, et celui de la liquidité dégradée en cas de retournement. À l’inverse, miser sur les SCPI historiques en difficulté revient à parier sur un redressement qui prendra plusieurs années et nécessite une vision patrimoniale de long terme. La diversification géographique (Europe du Nord, Allemagne, Pologne) et sectorielle (santé, logistique) reste la stratégie la plus prudente dans ce marché à deux vitesses. Avant tout investissement, vérifiez le taux d’occupation financier (TOF), le délai de jouissance réel et l’historique de gel du capital de la SCPI visée.

Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil en investissement, fiscal ou juridique personnalisé. Consultez un professionnel qualifié avant toute décision patrimoniale.