Comprendre la zone de préemption : définition et implications

La zone de préemption est une notion clé du droit immobilier français qui peut toucher tout aussi bien les propriétaires fonciers que les locataires ou encore les collectivités locales. Afin de mieux saisir cette notion complexe, il convient d’en définir les caractéristiques principales, d’examiner les différentes situations où elle s’applique et d’en analyser les avantages et les inconvénients.

Définition de la zone de préemption

La zone de préemption désigne un secteur géographique dans lequel des personnes ou des collectivités disposent d’un droit de préemption. Ce dernier leur confère la possibilité d’acquérir en priorité un bien immobilier mis en vente par un propriétaire privé, selon certaines conditions et modalités fixées par la loi. Le droit de préemption vise essentiellement à faciliter la réalisation de projets d’intérêt général (logements sociaux, équipements publics, espaces naturels, etc.) au sein des territoires concernés.

Les différentes zones de préemption

Il existe plusieurs types de zones de préemption, qui se distinguent par leurs objectifs et leurs acteurs. Parmi celles-ci :

1. Zones d’aménagement différé (ZAD) : elles permettent aux communes ou aux établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) de maîtriser l’aménagement de certains secteurs à moyen ou long terme, en acquérant les terrains nécessaires à la réalisation de leurs projets.
2. Zone d’intervention foncière (ZIF) : elle concerne essentiellement les établissements publics fonciers (EPF), qui ont pour mission de mener des opérations foncières au bénéfice des collectivités adhérentes. Les EPF disposent alors d’un droit de préemption sur les biens situés dans la ZIF.
3. Droit de préemption urbain (DPU) : il peut être institué par une commune ou un EPCI au profit de ces derniers, afin de favoriser l’aménagement et le renouvellement urbains. Le DPU s’exerce notamment dans les secteurs destinés à accueillir des équipements publics ou des zones d’habitat mixte (logements sociaux, etc.).
4. Espaces naturels sensibles (ENS) : certaines collectivités territoriales peuvent mettre en place des zones de préemption spécifiques pour protéger et valoriser des espaces naturels remarquables. Les départements sont souvent compétents en la matière, mais les régions peuvent également intervenir dans certains cas.

Les modalités d’application du droit de préemption

Le droit de préemption obéit à des règles strictes fixées par la législation et la réglementation. Parmi les principales dispositions à connaître :

• Le propriétaire d’un bien immobilier situé dans une zone de préemption doit en informer les personnes ou les collectivités concernées lors de sa mise en vente. Cette notification, appelée déclaration d’intention d’aliéner (DIA), doit notamment préciser le prix et les conditions de la vente.
• Les titulaires du droit de préemption disposent ensuite d’un délai pour exercer leur priorité : cette période varie généralement entre deux et trois mois, selon le type de zone et les acteurs impliqués.
• Si le droit de préemption est effectivement exercé, l’acquéreur potentiel perd alors toute possibilité d’acheter le bien immobilier concerné. En revanche, si le droit n’est pas utilisé, la vente peut se dérouler normalement : elle reste toutefois soumise à une possible contestation ultérieure (dans un délai maximal de deux ans).

Avantages et inconvénients de la zone de préemption

La mise en place de zones de préemption présente divers avantages, tant pour les collectivités locales que pour la société dans son ensemble :

• Aménagement du territoire : grâce au droit de préemption, les pouvoirs publics peuvent mieux organiser l’espace urbain et rural, afin de répondre aux besoins des habitants et des entreprises (transports, logement, équipements, etc.).
• Protection de l’environnement : les espaces naturels sensibles bénéficient d’une protection accrue grâce aux zones de préemption spécifiques, qui permettent de les préserver de l’urbanisation et des activités humaines nuisibles.
• Redistribution : l’acquisition de terrains par les collectivités lors d’une préemption permet potentiellement de réguler les prix de l’immobilier, en distribuant les opportunités foncières entre différents acteurs (promoteurs, bailleurs sociaux, etc.).

Néanmoins, la zone de préemption est également source de contraintes et de difficultés :

• Restrictions à la propriété privée : les propriétaires fonciers concernés sont soumis à une limitation de leur liberté de disposer de leurs biens immobilier, puisque leur vente est conditionnée à l’exercice ou non du droit de préemption.
• Incertitudes juridiques : la mise en œuvre du droit de préemption peut être complexe et donner lieu à des contentieux, notamment lorsque les conditions de notification ou d’exercice ne sont pas respectées.
• Coût financier : les acquisitions foncières réalisées dans le cadre d’une préemption représentent un investissement important pour les collectivités locales, qui doivent souvent mobiliser des ressources conséquentes pour financer ces opérations. Toutefois, l’achat de terrains peut s’avérer rentable à long terme, si les projets d’aménagement génèrent des retombées économiques ou sociales significatives.

L’évolution des zones de préemption

Au fil du temps, la législation relative aux zones de préemption a évolué, afin de mieux répondre aux enjeux actuels et futurs de l’aménagement du territoire. Parmi les principales réformes :

1. La loi ALUR de 2014 a notamment renforcé les pouvoirs des EPCI en matière de droit de préemption urbain, en leur conférant la compétence pour instituer un DPU au niveau intercommunal.
2. La législation a également été enrichie par des dispositions nouvelles visant à simplifier et sécuriser le fonctionnement des zones de préemption. La loi ELAN de 2018 a ainsi clarifié les règles applicables aux acquisitions foncières réalisées dans le cadre d’un DPU ou d’une ZAD, en précisant notamment les modalités de fixation du prix et les conditions de respect de la concurrence.