L’impact de la baisse des taux sur le pouvoir d’achat
La diminution des taux hypothécaires a déjà redonné du pouvoir d’achat aux acheteurs potentiels. Selon le courtier Pretto, cette baisse des taux permet à ceux qui cherchent à acheter un bien immobilier d’emprunter davantage.
Par exemple, avec un salaire mensuel brut de 4 000 euros, la capacité d’emprunt est passée de 192 338 euros à la fin de 2023 à 200 819 euros à la fin de mars. Cependant, pour restaurer pleinement le pouvoir d’achat des emprunteurs, il faudrait que les prix de l’immobilier baissent de plus de 25%, ce qui semble improbable étant donné qu’ils n’ont chuté que de 3,1% en 2023 dans les dix plus grandes villes de France selon MeilleursAgents.
Les facteurs influençant les prix de l’immobilier
Plusieurs facteurs expliquent la fluctuation des prix de l’immobilier. Tout d’abord, la pénurie de l’offre est particulièrement prononcée dans certaines régions. De plus, les propriétaires actuels hésitent à vendre en dessous du prix qu’ils auraient pu obtenir il y a quelques mois. Cette réticence est encore plus forte chez ceux qui ont contracté des prêts hypothécaires au cours de la dernière décennie.
Professionnels du secteur tels que les agents immobiliers ou les courtiers espèrent que les choses reviendront progressivement à la normale. En dehors des acheteurs de biens immobiliers, peu de gens bénéficient objectivement de cette situation, y compris les autorités locales et l’État, qui tirent une partie de leurs revenus des transactions immobilières.
Des taux attractifs pour dynamiser le marché
Actuellement, il est possible d’emprunter à des taux moyens de 3,65% pour 15 ans, de 3,85% pour 20 ans et de 4% pour 25 ans. Les taux les plus bas négociés atteignent encore des niveaux très compétitifs de 3,4% pour 15 ans, 3,5% pour 20 ans et 3,8% pour 25 ans.
Cette tendance devrait se poursuivre selon Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer. Les banques cherchent à offrir des taux attractifs en raison de la saison de printemps propice aux ventes immobilières et de la reprise du marché. La anticipation d’une baisse des taux directeurs par la BCE contribue également à cette dynamique.
Réforme des critères HCSF : vers plus de flexibilité
Julie Bachet souligne aussi l’importance de réformer le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) pour donner aux banques plus de liberté dans l’évaluation des risques lorsqu’elles accordent des prêts, notamment en tenant compte des niveaux de revenu disponible.
Selon les dernières données disponibles de la Banque de France, la part des prêts ne respectant pas les décisions du HCSF représentait 15,9% de la production de prêts en décembre 2023, une hausse de plus de deux points de pourcentage par rapport à janvier 2023.
Prêts non conformes : une opportunité pour les investisseurs
Pour les investisseurs, le pourcentage de prêts accordés qui n’étaient pas conformes aux critères de prêt était de 18,5% en décembre par rapport à 13,6% en mai, une augmentation significative de cinq points en seulement sept mois. Les banques sont autorisées à s’écarter des règles du HCSF jusqu’à 20% de leur production de prêts hypothécaires résidentiels, sous certaines conditions.
- Baisse des taux hypothécaires : Plus grande capacité d’emprunt pour les acheteurs.
- Pénurie de l’offre : Propriétaires réticents à vendre.
- Taux compétitifs : Dynamisation espérée du marché immobilier.
- Réforme des critères HCSF : Flexibilisation des conditions d’octroi de prêts.
Des perspectives encourageantes mais prudence de mise
La baisse des taux hypothécaires présente incontestablement une bonne nouvelle pour les acheteurs immobiliers. Si la tendance se maintient et que les taux directeurs baissent comme prévu en juin, cela pourrait continuer à stimuler le marché. Toutefois, d’autres facteurs comme la pénurie de l’offre et la réticence des propriétaires à vendre à un prix inférieur demeurent des obstacles.
Néanmoins, avec des critères de prêt potentiellement assouplis et des taux attractifs proposés par les banques, le marché immobilier français pourrait voir un regain d’activité, particulièrement bénéfique pour les premiers acheteurs et les investisseurs. Reste à voir comment ces dynamiques évolueront dans les mois à venir.
