L’annonce récente de l’amendement concernant la fiscalité des locations meublées non professionnelles a provoqué une onde de choc chez les propriétaires immobiliers. Le projet de loi de finances 2025, présenté par le gouvernement, prévoit en effet l’intégration de l’amortissement dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien. Cette mesure vise à uniformiser les réglementations fiscales et pourrait profondément transformer le marché locatif.
Réintégration de l’amortissement dans le calcul de la plus-value
Aujourd’hui, louer un bien meublé est généralement plus avantageux que louer un bien non meublé. Les propriétaires peuvent bénéficier d’un amortissement qui permet de déduire chaque année une partie de la perte de valeur du logement, ainsi que des travaux entrepris ou encore du mobilier installé. Cet amortissement n’est pas pris en compte dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien, représentant ainsi un avantage fiscal considérable.
Cependant, selon le nouveau projet de loi, cet avantage serait supprimé dès le 1er janvier 2025. L’amortissement sera désormais intégré dans le calcul de la plus-value imposable, augmentant significativement la base taxable. Par exemple, si un propriétaire achète un bien pour 100 000 euros, le revend 200 000 euros avec un amortissement de 20 000 euros, la plus-value imposable sera réévaluée à 120 000 euros au lieu de 100 000 euros actuellement.
Impact fiscal sur les stratégies d’investissement immobilier
Cette nouvelle réglementation pourrait bouleverser les stratégies d’investissement des propriétaires. Selon Alexis Alban, président du réseau spécialisé Lodgis, cette réforme pourrait dissuader certains investisseurs de choisir la location meublée face aux risques et charges induits. La suppression de cet avantage fiscal réduirait l’attractivité de ce type de location, notamment pour ceux adoptant une stratégie d’achat-vente à court terme.
Les investisseurs qui ont pour habitude de transmettre leurs biens à leurs enfants ou de les céder sans vente n’auront peut-être pas à subir ces nouvelles contraintes fiscales. De même, les propriétaires conservant leur bien sur une période supérieure à 22 ans restent exonérés de l’impôt sur la plus-value, leur situation financière étant peu affectée par ce changement.
Uniformisation des régimes fiscaux locatifs
Parallèlement à la suppression de cet avantage spécifique, le gouvernement souhaite uniformiser les divers régimes fiscaux applicables aux revenus tirés de la location immobilière. Actuellement, la diversité des modes de location aboutit à des distorsions importantes, particulièrement dans les zones touristiques où l’offre ne correspond souvent pas à la demande croissante de logements.
La députée Annaïg Le Meur avait plaidé pour une unification totale des régimes afin de retirer tout biais fiscal. Toutefois, le mécanisme retenu par le gouvernement cible uniquement la vente du logement et non sa mise en location, laissant certaines questions en suspens quant à l’harmonisation complète des règles fiscales.
Tensions sur le marché locatif
Avec cette nouvelle réglementation, le gouvernement espère apaiser les tensions sur le marché locatif. Il estime que l’ancien avantage fiscal encourageait les propriétaires à préférer les locations courtes durées via des plateformes comme Airbnb plutôt qu’à proposer des baux de longue durée. Cette distinction fiscale largement critique a contribué à la pénurie de logements disponibles à la résidence principale.
Néanmoins, de nombreux professionnels du secteur immobilier expriment des réserves. Ils soulignent que la mesure pourrait aggraver la crise de l’offre locative en décourageant les propriétaires qui trouvaient un intérêt économique à louer leur bien meublé. En effet, avec cette modification, il y a un risque accru que les segments attractifs pour les bailleurs disparaissent progressivement.
Modifications prévues sur le prêt à taux zéro (PTZ)
En parallèle, le budget 2025 inclut également l’extension du prêt à taux zéro sur toutes les régions, visant à aider davantage de ménages français à devenir propriétaires. À partir de janvier, égide de l’objectif de zéro artificialisation nette des sols, ce dispositif se concentrera principalement sur les appartements neufs situés en zone tendue, c’est-à-dire là où la demande excède largement l’offre de logements.
Contrairement aux lois de finances précédentes, aucun montant maximal ni enveloppe globale n’ont été annoncés pour le prêt à taux zéro. Cela laisse une certaine flexibilité d’ajustement en fonction des besoins et des développements futurs. Cependant, le prolongement éventuel du dispositif Pinel, facilitant l’achat de logements neufs avec des avantages fiscaux, n’a pas été mentionné au-delà de son échéance prévue fin 2024.
Conséquences générales pour les propriétaires et le marché
De manière générale, les modifications prévues pourraient représenter un défi majeur pour les propriétaires habitués à profiter des niches fiscales. La multiplication de la base taxable liée aux amortissements déduits transformerait les plus-values imposables, amenant les bailleurs à réévaluer sérieusement leurs plans d’investissement. Il reste à voir comment ces mesures seront accueillies par l’ensemble des acteurs concernés, impactant potentiellement aussi bien le marché locatif que l’accessibilité à la propriété.
Le gouvernement semble déterminé à redistribuer les cartes pour répondre à la dynamique actuelle du marché immobilier et donnons-lui le bénéfice du doute quant à la restauration progressive de l’équilibre entre l’offre et la demande de logements.
